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LES 5 C DE FINANCEMENT IMMOBILIER

Mon, 24 Apr 2023 11:17:34 -0400

Lorsque l'ambition d'investir dans l'immobilier se concrétise, le besoin de financement devient crucial. Pour décider d'accorder un prêt, les créanciers scrutent différents aspects pour évaluer votre solvabilité. La technologie régit désormais la plupart des étapes de la demande auprès des institutions financières classiques, il est donc crucial de saisir les critères pris en compte. Découvrez ces critères, regroupés sous les "5 C du financement", qui joueront un rôle clé dans l'obtention de votre prêt immobilier.

1. Capacité : L'Art du Montant Empruntable

Votre capacité d'emprunt repose sur un calcul simple prenant en compte vos revenus et vos paiements mensuels. C'est ici que le Ratio d'Amortissement Total de la Dette (ATD) entre en jeu. Une variante, le Ratio d'Amortissement Brut de la Dette (ABD), est moins utilisée, car c'est souvent l'ATD qui pose problème. Les institutions financières tolèrent différents niveaux d'ATD, souvent au cas par cas. Cependant, un ATD inférieur à 40 % est généralement favorable pour l'obtention du prêt.

2. Capital : Liquidités et Sécurité

Votre trésorerie disponible est cruciale, car l'achat immobilier requiert généralement un apport initial. Les prêteurs s'assurent que vous disposerez de liquidités après l'acquisition. Cela garantit votre capacité à faire face aux imprévus, tels que la perte d'emploi ou des difficultés locatives, sans risquer de défaut de paiement.

3. Caution : Sécurisation du Prêt

Dans le cas d'une acquisition immobilière financée, l'hypothèque sur la propriété sert de garantie. En cas de non-paiement, le prêteur peut légalement saisir la propriété, peu importe vos investissements initiaux. Cette garantie atténue le risque pour le prêteur et sécurise l'emprunt.

4. Caractéristiques Financières : Radiographie de Votre Historique de Crédit

Les prêteurs scrutent vos dossiers et scores de crédit, décelant vos antécédents de paiement. Votre dossier de crédit couvre vos paiements sur les sept dernières années. Un score de crédit solide renforce la confiance des prêteurs en votre capacité à honorer vos engagements financiers.

5. Caractère : Stabilité et Fiabilité

Les prêteurs favorisent les emprunteurs stables et peu risqués. Ils examinent vos antécédents de déménagement et d'emploi, recherchant une stabilité rassurante. Les changements fréquents peuvent induire une perception de risque accru, potentiellement préjudiciable à votre demande de prêt.

En maîtrisant ces 5 C du financement immobilier, vous serez mieux préparé à naviguer dans le monde complexe de l'emprunt pour vos investissements immobiliers. Chaque élément contribue à construire un dossier solide et convaincant pour les prêteurs, vous rapprochant ainsi de la réalisation de vos projets immobiliers ambitieux.

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Formation en financement immobilier

Qu'est-ce qu'un prêteur privé?

Fri, 31 Jul 2020 19:19:49 -0400

Un des premier réflexe des investisseurs est de se tourner auprès des institutions financières pour financer leur développement et transactions. Bien que les institutions financières peuvent être bien intéressante dans la majorité des financements à long terme, lorsqu’il est question de stratégies d’investissement sur du court terme, souvent, les institutions financières nous ferment leurs portes. Lorsque c’est le cas, vaut-il mieu de laisser tomber le projet ou d’envisager d’autres options? Un vrai entrepreneur ne baisse pas les bras dans ce genre de situation et envisagera d’autre solution. Les prêteurs privés peuvent s’avérer une de ses solutions très intéressantes dans certaines situations. Le prêt privé est une source de financement alternative aux institutions financières. Il y a plusieurs sortes de prêteur privé et souvent, il seront spécialisé dans un domaine spécifique. Certains se spécialisent dans le financement de machinerie industrielle, d’autre se spécialisent dans le financement d’entreprise, d’autre dans le financement immobilier, sans compter toutes les autres possibilités. C’est dans l’immobilier qu’il y a le plus grand nombre de prêteur privé, puisque l’immobilier s’avère un domaine relativement solide, stable et prévisible. Certains prêteurs privés prêteront seulement leur liquidité excédentaire, tandis que d’autres prêtent en plus les liquidités de d’autres investisseurs passifs. Lorsque vous ferez vos recherches de prêteurs privés, voilà une des questions que vous pouvez poser. À savoir, si ce sont les liquidités de d’autres personnes. Tout dépends de leur structure, il se peut que le prêteur pour votre projet s’avère en bout de ligne une autre personne qu’avec qui vous étiez en contact. Deux types de prêteurs Il y a deux types de prêteurs privés. Il y a les prêteurs dont leur intérêt est de ramasser les intérêts sur le prêt tandis qu’il y a d’autres prêteurs dont leur intérêt est de ramasser votre actif mis en garanti plutôt que les intérêts sur le prêt. Ces derniers souhaites que vous manquiez des paiements pour pouvoir entamer les procédures judiciaires pour pouvoir reprendre votre actif ainsi que l’équité qu’il y avait pour leur permettre de faire un plus gros profit. Bien qu’il est difficile dès le départ de connaître les vraies intentions du prêteur, vous pouvez faire des recherches sur le prêteur. Vous pouvez aussi vérifier sur les réseaux sociaux dans des groupes spécialisés dans le domaine lié au financement que vous recherchez pour avoir des références de bons prêteurs privés. Frais de dossier La majorité des prêteurs privés chargent des frais de dossier. Bien que cette pratique est courante, certains prêteurs, mal attentionné, vont demander des frais d’ouverture de dossier, seulement pour analyser la situation pour ensuite déterminer s’il veulent vous prêter. Ce qui leur permet de vous refuser un prêt tout en gardant un frais non remboursable pour cette analyse. Beaucoup de fraudes ont été mise en place par ce genre de procédure. Soyez à l’affût! Toutefois, même les prêteurs les plus reconnus vous chargeront des frais de dossier qui peuvent parfois dépasser 3% du montant du prêt. Taux d’intérêt Ne vous attendez pas à avoir un taux d’intérêt similaire à ce que vous auriez dans une institutions financières conventionnel avec les prêteurs privés. Ils acceptent de financer des projets que les banque ne veulent pas financer ou qu’elles n'ont pas d’intérêt à financer dû au échéance trop court du financement. Ainsi, attendez-vous à payer un taux d’intérêt plus élevé. Tout dépends du projet et le type de financement demandé, les taux d’intérêt peuvent parfois dépasser le 20% d’intérêt. Bien qu’il est difficile de parler de norme, attendez-vous à payer entre 6% et 13% de plus que le taux préférentiel des institutions financières pour ce qui est du financement hypothécaire. Pénalité de remboursement anticipé La majorité du temps, le prêt qui vous sera accordé le sera pour une période de temps déterminés lors de la conclusion du prêt initial. Ce qu’il est le plus courant sont les prêt ayant un terme de 3 mois, 6 mois, 9 mois et 12 mois. Bien qu’il est souvent possible de renouveler le prêt avant la fin du terme, vous devrez un jour le rembourser. Si vous ne le remboursez pas à la date déterminé, vous devriez avoir des pénalités de remboursement anticipé qui peuvent parfois dépasser l’équivalent de 3 mois d’intérêts. Il faut simplement bien faire les calculs. Pourcentage de financement maximal Dans le cas de financement hypothécaire, les prêteurs privés vont souvent financer jusqu’à un maximum de 75% de la valeur de l’immeuble, à moins d’avoir d’autres garanties à mettre en garantie pour avoir un prêt plus élevé. Bien qu’avec les institutions financière il est possible d’être assuré pour avoir la possibilité d’avoir un prêt qui dépasse le pourcentage que la banque financerait sans assureur, il n’est pas possible de faire la même chose avec les prêteurs privés. Il n’est pas possible d’avoir un prêt assuré pour avoir une valeur de prêt plus élevé. Bien qu’à première vue, en lisant toutes ces caractéristiques, le prêt privé pourrait vous sembler bien peu attrayant. Il y a des façon d’utiliser les prêteurs privés, même avec tous ces frais mentionnés, pour que la transactions soient beaucoup plus intéressante à financer avec un prêteur privé qu’avec une institution financière. Toutefois, ces points seront discutés dans un prochain article.

8 façons d’utiliser la contre-lettre à votre avantage

Mon, 20 Jan 2020 18:27:45 -0500

Il est primordial de savoir ce qu’est la contre-lettre et les façons que vous pouvez l’utiliser pour votre développement immobilier ou entrepreneurial. Savoir que cet outil existe vous permettra parfois d’arriver à réaliser ce que vous ne pensiez pas possible ou d’y arriver beaucoup plus facilement. L’apprentissage du fonctionnement de la contre-lettre m'a bien aidé dans mon parcours professionnel. Je tiens maintenant à vous partager quelques points importants.

Qu’est-ce que la contre-lettre?

La contre-lettre s’avère être un contrat secret entre les parties en question, qui permet d’exprimer leur volonté réelle qui diffère d’un autre contrat. Ayez toutefois en tête qu’il n’est pas possible de faire indirectement ce qui ne peut pas être fait directement. Pour que vous puissiez mieux comprendre, voici 8 façons qu’il soit possible d’utiliser la contre-lettre à votre avantage.

Quand on a de mauvais dossiers de crédit

Il est difficile de passer au financement lorsqu’on a de mauvais dossiers de crédit. Pour réaliser une transaction immobilière, il est possible de faire en sorte que ce soit une autre personne qui achète et finance. La contre-lettre vient donc dire que plutôt que ce soit cette personne qui soit propriétaire, que vous êtes en réalité le propriétaire et que vous êtes aussi le garant du prêt.

Pour éviter de nuire à la cote de crédit de tous les partenaires

Lorsqu’on a des partenaires, le premier réflexe est souvent de faire les demandes de financement conjointement. Toutefois, cette façon de faire est néfaste pour la cote de crédit de chacun par la demande de crédit et pour le nouveau prêt qui apparait aux dossiers de crédit de chacun. Pour éviter cette situation, un des partenaires fait la demande de financement et ensemble, vous utilisez une contre-lettre pour dire que tous les partenaires sont propriétaires / garants. Ainsi, seulement le dossier de crédit de la personne qui a fait le financement est affecté. Cela permet donc d’éviter de nuire inutilement aux dossiers de crédit de tous les partenaires. Pour la prochaine demande de financement, ce sera au tour d’un autre des partenaires de faire la demande.

Pour éviter de nuire à sa propre capacité d’emprunt

Lorsque l’on commence en immobilier, sa capacité d’emprunt est un ratio qu’on doit toujours avoir en tête et s’assurer qu’il nous permettra de faire d'autres transactions. Ainsi, il y a plusieurs moyens d’éviter de nuire à sa propre capacité d’emprunt, et souvent ces moyens nécessitent d’utiliser une contre-lettre. Par exemple, une autre personne achète l’immeuble pour vous. Vous pourriez aussi faire une demande de financement qui n'apparaît pas à vos dossiers de crédit personnel et ensuite utilisez une contre-lettre pour dire que l’immeuble est en réalité détenu par une de vos sociétés.

Utiliser la contre-lettre pour contourner la société de portefeuille

En immobilier, il est souvent nécessaire d’acquérir un immeuble via une société par actions. Pour des raisons fiscales, il y a certaines structures qui peuvent être avantageuses et qui nécessite que l’immeuble soit détenu par une société qui elle est à son tour détenue par une société. Habituellement, cette dernière est une société de portefeuille. Le problème avec cette structure est que certaines institutions financières refusent de financer un immeuble qui est structuré de la sorte. Alors, il peut être possible d’acheter l’immeuble par une société qui est détenue par vous directement, mais d’utiliser une contre-lettre pour dire que cette société est détenue par votre société de portefeuille.

Utiliser la contre-lettre pour contourner une clause de non-compétitivité

De façon générale, lorsqu’un partenariat se termine ou bien qu’un partenaire vend ses parts d’une entreprise, il y a une clause de non-compétitivité. Ce qui empêche un des partenaires de créer une nouvelle entreprise dans ce même domaine et dans la même région. Pour contourner cette clause, il est possible de créer une société détenue par une personne qui n’est pas liée par cette clause de non-compétitivité et de commencer à bâtir l’entreprise, en ayant une contre-lettre qui dit qu’en réalité ce n’est pas cette personne qui détient l’entreprise, mais bien vous.

Utiliser la contre-lettre pour modifier des clauses d’un contrat

Probablement, la façon dont la contre-lettre est la plus utilisée. Il est possible de faire en sorte que le prix affiché de quelque chose que vous achetez ou vendez soit différent du montant réel. Que la date d’une transaction soit différente de ce qu’elle est affichée. Que le propriétaire de quelque chose soit différent de ce qui est affiché. Que le taux d’intérêt ou les conditions de remboursement soient différents de ce qui est affiché. Il y a plusieurs autres possibilités. Seule votre imagination vous limitera... si vous restez dans la légalité.

Utiliser la contre-lettre pour donner une fausse piste

Voici un autre exemple utilisé en flips immobiliers. En temps normal, on devrait utiliser une société par actions pour la détention de cet immeuble. Par contre, lorsqu’une maison est détenue par une société, il y a beaucoup plus de chance que des inspecteurs viennent vérifier qui travaille sur le chantier et s’assurer que tous soient en règle. Je vous laisse donc deviner pourquoi il pourrait être intéressant que vous achetiez la propriété directement et utilisiez la contre-lettre pour la mettre dans une société par actions.

Utiliser la contre-lettre pour garder le contrôle

Voici comment j’ai découvert les concepts des contre-lettres. Lorsque Paul Martin voulait devenir premier ministre, il devait se départir de ses entreprises, dû au conflit d’intérêts. Lorsque j’ai entendu ça, je me suis dit que ça ne se peut pas qu’une personne soit prête à laisser aller son entreprise seulement pour devenir premier ministre. S’il accepte, c’est probablement qu’il a trouvé une façon de rester en contrôle de l’entreprise tout en pouvant devenir premier ministre. Je n’ai jamais réellement su comment il s’est configuré et si c’était réellement une contre-lettre, mais c’est l’hypothèse la plus probante qui a circulé. Voilà! C’était 8 façons d’utiliser une contre-lettre à votre avantage. Bien qu’il y a d’autres possibilités, c’est quelques situations où nous recommandons à nos clients de l’utiliser pour sortir de situations problématiques ou empêcher que ça le devient. Si vous désirez en savoir plus, cet outil est discuté en profondeur dans nos formations en ligne que vous pouvez découvrir sur cette page : Formation en financement immobilier.